消費税が10%に!増税前後におけるベストな住宅購入の時期はいつ?

現在の安倍内閣は2019年10月に消費税率を10%へ引き上げる政策を打ち出しています。家を購入するときにはさまざまな項目に消費税が適用されるため、消費税引き上げは住宅購入にかかる費用の増加をもたらしまうのです。

この記事では消費税アップを念頭に置いた上で、ベストな住宅購入時期や増税の影響を軽減する諸制度について詳しく説明します。

1.消費税率引き上げ!住宅購入における消費税適用のタイミングは?

住宅のベストな購入タイミングを考える上で、まずポイントとなるのは「10%の消費税がどのタイミングで住宅購入にかかる費用に適用されるのか」という点です。

10%の消費税率が適用されるタイミングは、「分譲住宅」と「注文住宅」で異なります。さっそく確認してみましょう。

1-1.分譲住宅の場合

分譲住宅の場合は、マンション・戸建てに関わらず、建物の引き渡し日の消費税率が適用されます。

具体的にいうと、引き渡し日時点で消費税率が8%であれば8%、10%であれば10%が適用されるのです。10%の消費税率の適用が現状の予定で進めば、10月1日より消費税率が10%に引き上げられます。そのため、購入対象物件の引き渡し日が9月30日以前であれば住宅購入費用には8%の税率が適用され、同じく10月1日以降であれば10%が適用されます。

1-2.注文住宅は経過措置がある

注文住宅の場合は、「経過措置」が設定されています。具体的には「増税半年前に工事請負契約が完了していた場合は、引き渡し日に関わらず従来の税率が適用される」というものです。

この経過措置の存在により、注文住宅の場合は、(仮に現状の予定のまま増税が進むとすると)10月1日の半年より前、つまり3月31日までに契約が完了した物件については、引き渡し日が増税後であっても消費税率8%が適用されるということになります。

2.住宅購入における増税による影響

適用される税率と、引き渡し日や工事請負契約日の関連性は先に説明した通りですが、具体的に増税により住宅購入にどのような影響がでるのか説明します。

2-1.売買価格

まずは住宅の売買価格に影響しますが、消費税は「建物部分」にのみかかります。土地は法律上「消費するもの」とみなされないため、消費税の適用除外となるわけです。新築マンション・住宅はもちろんですが、中古マンション・住宅については「仲介業者を通した場合」にのみ消費税がかかります。

個人同士での中古マンション・住宅の売買は、消費税の基本的な考えである「事業者が提供する商品やサービスに課せられる税金」に当てはまらないため、消費税の課税対象になりません。

例えば、税抜き価格5,000万円の建売新築住宅を購入したとすると、まず建物部分と土地部分に価格が分けられます。(不動産会社から提示されると思いますが、万が一業者が提示を怠っている場合は必ず確認してください)

仮に土地価格が3,000万円、建物価格が2,000万円であったとすると、消費税は2,000万円にのみかかります。ここで、先ほどの引き渡しタイミングのルールを基にすると、下記のとおりです。

  • 2019年9月30日までに引き渡し:2,000万円×8%=消費税額160万円
  • 2019年10月1日以降の引き渡し:2,000万円×10%=消費税額200万円

このように2%といえども住宅など購入価格が高額になるものでは、税負担額に大きな差が生じるため、住宅購入の際の資金計画には十分な検討が必要でしょう。

2-2.仲介手数料や手数料などの諸費用

注意が必要なのは、仲介手数料や住宅ローンを利用する場合の融資手数料、登記手数料など各種手数料にも消費税が適用される点です。

いずれも適用される税率については1章で説明したルールに依存します。

3.知っておきたい嬉しい制度

住宅購入に伴う諸制度のなかには住宅購入をサポートする制度があります。
しっかりと確認して上手に活用しましょう。

3-1.住宅ローン減税

住宅ローン減税は正式には「住宅借入金等特別控除」といいますが、条件に適合した物件の購入に対して所得税・住民税から控除をしてもらえる制度を指します。

各年末時点のローン残高、もしくは住宅の取得対価のいずれかのうち、居住を始めてから10年間にわたり所得税額から控除されるのです。

控除額は購入時期により異なりますが、平成26年4月1日~平成33年12月31日に居住する場合、普通の住宅でローン残高限度額を4,000万円とし、1%の控除(年間40万円・10年間合計400万円)、バリアフリー、省エネなどで一定の評価を獲得した「認定長期優良住宅」については同5,000万円の1%(年間50万円・10年間合計500万円)となります。

新築でも中古でも適用されますが、適用要件は以下の通りです。

  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 床面積が50m2以上、床面積の半分以上が自己居住向け
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上である
  • 耐震性能を有している
  • 増改築等の場合、工事費用が100万円以上である

3-2.すまい給付金

すまい給付金は、消費税引き上げによる負担増を緩和する措置として、平成26年4月から始まり、平成33年12月まで実施予定の制度です。給付額については購入者の収入や物件により大きく変わりますが、基本的に収入の低い人が増税の影響を大きく緩和できるように設計されています。

主な適用要件は以下の通りですが、要件が細かいので、適用されるか微妙な場合や給付額を確認したい場合は、全国に設置されている「すまい給付金申請窓口」に相談することをおすすめします。

  • 住宅に自身が居住すること
  • 収入が一定以下の者(例:専業主婦・中学生以下の子供2人の家庭で消費税率8%時510万円以下、10%時775万円以下 )
  • 住宅ローンを利用しない場合は年齢が50才以上 (※10%引き上げ後は収入額目安が650万円以下 )
  • 引上げ後の消費税率が適用されること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 第三者機関の検査を受けた住宅であること
  • 耐震性能を有している
  • 増改築等の場合、工事費用が100万円以上

4.消費税8%で駆け込み!増税前に住宅購入する場合

消費税の負担だけを見れば「8%のうちに購入しておいた方がいい」となってしまいそうですが、一概にはそうともいえません。
増税前の消費税が8%のときに購入するメリット・デメリットをまとめました。

4-1.【メリット】

  • 増税2%分負担が軽減される

消費税率が8%時に購入するメリットは「増税後の2%分の追加の税負担を回避できる」ことにつきます。先に事例を紹介しましたが、住宅購入となると2%の差とはいえ数十万~数百万程度の差が生じる可能性があるため、購入費用に与える影響は小さくありません。

4-2.【デメリット】

  • 希望通りの家を選べない可能性がある

消費税引き上げの前には、住宅購入や工事請負契約を当初の予定より早める「駆け込み需要」が発生することが予想されます。これによってマンション・住宅購入の需要が高まり、購入できる物件や注文住宅でも空いている物件が減ってしまい、思うように家を選んだり建てたりできなくなる可能性があるのです。                   

  • 焦って買うと後悔することも

増税を意識するあまり引き渡しや契約を間に合わせようと、焦って充分に検討できないまま購入に進んでしまう可能性があることも要注意です。あとで落ち着いてみると自分の希望に沿っておらず、後悔してしまうなんてことにもなりかねません。

5.消費税10%の増税後に住宅購入する場合

消費税10%適用後の購入におけるメリット・デメリットをまとめました。

5-1.【メリット】

  • 資金計画をしっかり立てた上でローンを組める

増税を覚悟の上で住宅購入を検討する場合は、特別な期限がないため、物件選びや資金計画を充分に精査した上でローンを組み、購入・契約に進むことができます。また、不動産価格相場次第ではありますが、増税後は駆け込み需要が終わり、住宅の需要が落ち込むことで、物件価格自体が下がることも期待できます。

  • すまい給付金の支給対象が拡大・また支給額も増える

消費税10%への増税後には、すまい給付金の適用対象者が拡大します。

例えば、収入目安500万円の場合は、消費税率が8%時で10万円だったものが10%時には40万円に増える可能性があるのです。

5-2.【デメリット】

  • 高額物件であるほど増税の負担が大きくなる

消費税の負担が2%分重くなることは大きなデメリットです。実金額としては、建物部分の金額や仲介手数料(一般的に物件価格に比例します)の金額が大きいほど、税負担の増額幅も大きくなります。

増税にともなう影響を考慮した上で住宅購入しよう

消費増税は住宅購入にさまざまな影響を及ぼします。増税前に購入するか、増税後に購入するかは個人の自由ですが、この記事で説明した影響やメリット・デメリットを理解した上で自身に合った購入タイミングを選択していくことをおすすめします。

また、増税による負担増の影響を緩和する住宅ローン減税やすまい給付金といった制度もあるので、それぞれの制度を理解し最大限活用することで、住宅購入負担を軽減することが肝要です。

まとめ

  • 10%適用タイミングは建売・マンションは「引き渡し日」、注文住宅は「工事請負契約日」で決まる
  • 消費税は建物価格や諸手数料にかかるため、増税により税負担額が増える
  • 住宅ローン減税・すまい給付金が住宅購入負担軽減の一助となる
  • 増税前の購入は税負担増を回避できるが「駆け込み需要」の影響に注意
  • 増税後購入を覚悟すればじっくり検討できるが税負担額増は避けられない