離婚したら住宅ローン返済中の家はどうなる?パターン別の対策法とは

家を購入する際には住宅ローンを組むのが一般的ですが、万一夫婦が離婚するときにはローン返済中の家の扱いはどうなるのでしょうか。この場合、不動産の名義に加え、ローンの契約者名義はどちらか、そして双方の今後の人生をどうするかなどが重視されます。
この記事では、住宅ローン付き不動産と離婚の関係について解説します。

1.離婚しても住宅ローンの返済義務がある

基本的に、離婚しても住宅ローンがなくなるわけではなく、返済義務が残ります。離婚というのは婚姻した当人同士の問題になりますが、住宅ローンに関しては当人に加え、第三者である金融機関が関わってくるため、契約者の返済義務が消滅することはありません。

例えば妻が契約名義人でなかったとしても、離婚時に残債務がある場合は、財産分与をどうすべきか話し合って決める必要があります。

2.財産分与の流れ

離婚時には財産分与を行うことが多いですが、共働きであろうと妻が専業主婦であろうと「半分ずつ分ける」というのが原則です。
この財産分与とは一体どのようなものなのでしょうか。
ここでは、財産分与の意味や流れについて解説します。

2-1.そもそも財産分与とは

財産分与とは、婚姻時に夫婦が共同で築いた財産を離婚時に分与することです。共同で築いた財産というのは何も双方がお金を出し合って購入した「共有財産」だけでなく、婚姻時に購入した不動産や片方の貯蓄、有価証券なども含まれるのが一般的です。

夫婦というのは共に協力して生きていく共同体になるため、片方がお金を稼いで財産を購入した背景には、もう片方の助力があったと見なされることになります。婚姻の最中は、購入した財産の所有権がどちらかにあっても問題はありませんが、離婚をすると他人になるためそうはいきません。そこで、離婚時に共同して築いた財産を分与しようという話になるわけです。

ちなみに、結婚前から所有している財産は「特有財産」となり、財産分与の対象から外れます。

2-2.ローン残高と物件価格を調べる

婚姻時に購入した不動産も夫婦の共有財産として見なされるため、財産分与の対象となるのが一般的です。不動産の財産分与を行う上で大切なのは、まず不動産の査定額と住宅ローンの残額を調べ、アンダーローンになっているのかオーバーローンになっているのかを確認することです。

●アンダーローン
アンダーローンとは、住宅ローン残高より不動産の現在価額の方が上回っている状態です。この場合は、仮に不動産を売却してローンを全額返済しても利益が残ります。

●オーバーローン
オーバーローンとは、不動産の現在価額より住宅ローン残高の方が上回っている状態です。この場合は売却して返済しても残高が残ることになるため、実質的にマイナスの財産と見なすこともできるでしょう。
オーバーローンになっている不動産を財産分与に含めるか否かは、状況や互いの要望によって総合的に判断します。

3.シンプルに解決!アンダーローンの対策法

それでは、不動産がアンダーローンになっている場合の対策法について解説します。
アンダーローンになっている不動産は実質的に「プラスの財産」になるため、シンプルに解決することが可能です。

3-1.残債を支払い続けるパターン

一つめの方法としては、残債をそのまま払い続けるパターンが考えられます。ローンの名義を契約者のままにするか移転するかで変化はありますが、いざとなれば売却すればよいという状態なので、それほど気負うことなく支払い続けることができるでしょう。
残債の支払い義務があるのは名義人になりますので、ローンの名義人が家にそのまま居住するのが一般的です。それ以外にも、不動産の名義のみ移転する、名義はそのままで他方が居住者となって家賃を支払う、などの柔軟な方法も考えられます。

3-2.不動産として売却するパターン

もう一つの方法としては、不動産を売却するパターンが挙げられます。売却価格からローンを完済し、残った額を財産分与する形になるため、非常にシンプルな方法といえるでしょう。
上述の残債を支払って不動産を残すパターンでは、不動産を譲り受けた方が相手に分与額を支払わなければならないケースがあります。しかし、現金であれば平等な分割が可能なため、そのような心配はありません。

4.債務負担の大きいオーバーローンの対策法

次に、オーバーローンの対策法について解説します。
オーバーローンになっている不動産は現時点で「マイナスの財産」と見なすことになるため、慎重な扱いが必要になるでしょう。
なお、以下は不動産の名義とローンの名義が共に夫である前提で話を進めます。

4-1.【夫名義のまま】夫が家に住み続ける場合

名義を変更せず夫が家に住み続ける場合、今までと変わらず夫が住宅ローンを支払うことになります。そして妻は家を退去し、どこか新しい住居を見つける形になるでしょう。
不動産の所有者が居住し、ローンの契約者が支払うことになるため、法的には自然な形といえます。

4-2.【夫名義のまま】妻が一定期間家に住む場合

名義は変えず妻が一定期間夫名義の家に住むという方法もあります。
妻が子どもの親権を有しており、「生育環境をある年齢まで変えたくない」という場合には有効でしょう。
このケースでは、妻が夫に家賃を支払うこともできますし、無料で住み続けることもできます。その辺りは離婚時の協議によって自由に決められるため、互いの負担を鑑みて総合的に判断することが大切です。
しかし、夫がローンの支払いを滞らせた場合、不動産が競売にかけられるリスクは念頭においておきましょう。

4-3.【名義変更】登記名義人を妻に変える

登記名義人(所有名義人)のみを妻に変えるケースでは、不動産が妻名義になるため、妻がそのまま居住することになります。その上でローンは名義人である夫が支払うため、一見するとメリットしかないように思うかもしれません。
しかし、こちらも上記同様夫がローンの支払いを滞らせたら、不動産が競売にかけられるリスクが生じます。

4-4.【名義変更】ローン名義人も妻に変える

不動産もローンも妻に名義移転するケースの場合、妻が不動産に居住し、ローンを支払うことになります。こちらも法的に自然な形で、家を失うリスクがなくなるため、シンプルな対応法といえます。
しかし、ローンの名義変更を行うには「金融機関の承認」が必要です。不動産のみであれば双方の同意で名義を移転させることができますが、ローンに関しては返済能力の問題が関わってくるため、貸し手である銀行などの審査をクリアする必要があります。

4-5.【任意売却】夫婦それぞれ新居に引っ越す

不動産が競売に欠けられる可能性がある場合、思い切って任意売却してしまうのもおすすめです。この場合、競売より任意売却の方が価格が高くなる傾向があるなどのメリットがあります。競売ですとご近所に知られてしまう可能性がありますが、任意売却であればその心配はありません。
デメリットとしては、生活環境が変わること、そしてオーバーローンの場合は家を売っても残債が残ることなどが挙げられるでしょう。

5.夫婦共有名義の場合

婚姻中に購入した不動産が「夫婦共有名義」になっているとどうなるのでしょうか。その場合、妻が“夫が借りている住宅ローン”の連帯保証人になっているケースも多いものですが、離婚と共に連帯債務は解消できるのでしょうか。
その辺りについて解説します。

5-1.妻の連帯債務を解消するための方法

結論から述べると、妻の連帯債務を解消することは可能です。しかし、連帯保証契約を結んでいる場合は以下のような方法をとる必要があります。

●他の保証人(連帯債務者)を立てる
自分以外の保証人を立てることで、連帯債務を解消できます。新たな連帯債務者としてはローンの名義人である夫の家族や親族が対象になるでしょう。
しかし、保証人の変更が認められるか否かは金融機関の判断によるところがあります。

●住宅ローンの借り換えをする
住宅ローンの借り換えを行えば連帯債務をリセットすることができます。この場合、新たに借り入れた資金で元の住宅ローンを完済し、新たな住宅ローンを組むことになるでしょう。
懸念点としては、借り換えをする住宅ローンの条件に「妻が保証人になる」ことが組み入れられる可能性があること。合わせて、夫のみが債務者になる場合は審査に通りにくいことなどが挙げられます。

●一括繰り上げ返済で完済する
現在借りている住宅ローンを一括返済すれば、契約の完遂と共に連帯債務も解消されます。残額次第というところも大きいですが、もし可能であればもっともスムーズな方法といえるでしょう。

住宅ローンはもしものことを考えて計画的に

住宅ローンは借り入れ額が非常に大きく、また返済期間も長く設けられています。そして、借り入れ時の収入がそのまま続くことが想定されているため、離婚や転職、失職などの可能性はそれほど考慮されていないのが一般的です。

離婚の原因がどちらかの不倫であった場合、慰謝料なども発生するでしょう。借入先選びやローンの金利などを考えるのも大切です。しかし、人生何が起きるかわかりません。
そのため、住宅ローンはもしものことを考えて計画的に借り入れる必要があるでしょう。
リスクを極力減らしたいのであれば、頭金を多めに用意することをおすすめします。

まとめ

  • 家の財産分与を行うなら、まずは不動産価額とローンの残額を調べよう
  • アンダーローンかオーバーローンかで対処法は異なる
  • 夫婦共有名義の場合、なるべく連帯債務を解消しよう
  • 住宅ローン借り入れの際はもしものことを考えよう
  • 自分で判断できない場合、専門家に相談するのも手