住宅ローン事前審査と本審査の流れを解説!落ちない為の審査基準とは

一般的に住宅を購入するときは、住宅ローンを組み金融機関から融資してもらいます。
しかし、金融機関から借り入れを行うには、審査を突破する必要があります。

 住宅購入がはじめての経験なら、住宅ローンの審査の中身や、審査基準がどうなっているか分かりませんよね。
ここでは住宅ローンの事前審査・本審査の流れ、また審査に落ちない為の基準についても解説していきます。

1.事前審査と本審査の違い

住宅ローンの審査は、原則、事前審査と本審査の2段階で構成されています。
事前審査が通ると次は本審査に進みますが、両方の審査が通らなければ住宅ローンを組むことはできません。

では、住宅ローンの事前審査と本審査の具体的な違いについて解説します。

1-1.事前審査(仮審査)とは

住宅ローンの事前審査は、「仮審査」とも呼ばれています。

事前審査とは「この人を正式に住宅ローン審査の土俵に上げても問題ないか」を判断する審査のことです。そのため、住宅ローン申込書には氏名や住所はもちろん、家族構成、借入時年齢、年収、勤続年数、勤務先等の個人情報のほか、他社の借り入れ状況なども記載する欄が設けてあります。借金がある方や他人の連帯保証人になっている場合も、その内容を細かく記載しなければなりません。

また事前審査では、銀行がJICCなどの信用情報機関から個人信用情報を閲覧することに、住宅ローン申込者は同意を求められます。

個人信用情報には、氏名や住所などの個人情報に加えて、支払いに関する状況やローン残高などが細かく記録されています。この時、複数の消費者金融からの借り入れや支払い遅延が記録されていると、審査落ちする可能性が高いでしょう。

ただ申込基準を満たしており、他社の借り入れに問題がなく、支払い遅延も起こしていなければ、事前審査は大体クリアできます。

1-2.本審査とは

住宅ローンの本審査は、事前審査をクリアした人だけが受けられる審査です。

住宅ローンの本審査は、支店だけではなく本店も審査に加わりますし、保証会社とも契約を交わす必要があります。そのため、審査に要する時間は事前審査とは異なり、少なくとも1週間~2週間程度はみる必要があります。

また本審査は人物の属性から健康状態、物件の担保評価まで、審査内容も多岐にわたります。事前審査が通ったとしても、本審査ではより厳しい審査が行われるため、安心できません。

しかし見方を変えると、他社借入の問題や支払遅延もなく、申込基準や返済負担率も限度内に収まっていれば、概ね審査は前に進めてもらえるということです。
反対に幾ら年収があっても、複数の借り入れがあり金融事故歴があると、住宅ローンはおろか、他のローンも拒否されることになるでしょう。

2.審査にかかる期間と流れ

住宅ローンの審査が無事に通った場合、それで終わりではありません。
住宅ローンの流れと期間を大まかに説明していきましょう。

  1. 事前審査 4日程度
  2. 本審査  1週間~2週間
  3. ローン契約の手続き 2週間~1ヵ月程度 ※融資実行を含める
  4. 融資実行 ※「事前審査~融資実行」までは1ヵ月~5カ月程度

住宅ローンの流れはこのように進んでいきます。

ここではじめて出てくる「ローン契約」と「融資実行」について簡単に説明します。

「ローン契約」とは正式には「金銭消費貸借契約」といい、銀行側と住宅ローンの借主の間で交わされる住宅ローン契約です。これに署名捺印を済ませると、次に「融資実行」するタイミングについて取り決めを行います。

基本的に融資の実行は、新築住宅や新築分譲マンションでは物件の完成に合わせて、それ以外の完成物件(建売や中古戸建・マンション)では、原則できるだけ早くになされます。

2-1.複数の金融機関に申し込んでもOK!

以前は1つの銀行に絞って審査の申し込みをする人が多くいましたが、いまはネット銀行やモーゲージバンクの普及によって、複数の申し込みを行う人が増えてきています。

最近ではこうしたニーズを反映し、インターネット上では一回の申し込みで複数の金融機関で事前審査ができる「一括審査サービス」も登場しています。

以前は申込み数が複数あると「ブラック」と判断されることを恐れ、複数同時に審査しないように注意したものですが、最近では複数審査が一般的です。

2-1-1.メリット

住宅ローンの複数審査のメリットは、万一審査に落ちても次の銀行に保険が掛けられることです。

事前審査で審査落ちした場合は仕方ありませんが、本審査で否決になると、再度はじめから審査をし直すことになり時間を要します。しかし複数審査を掛けていれば、再審査にかかるタイムロスと手間を省けます。

複数審査の存在理由は、銀行間で審査基準が微妙に異なることを前提にしたものです。
明らかに審査に落ちることがわかっている場合は、複数審査のメリットは生かせませんが、合否のボーダーラインに微妙な内容をお持ちの方は、A銀行ではNGだったものが、B銀行ではOKがでる場合がありますので、申込先を絞って複数申し込むと良いでしょう。

2-1-2.デメリット

住宅ローンの複数審査のデメリットは、常識の範囲を超えて申込件数を増やすと、それは間違いなく利用者の信用にキズがつくということです。いわゆる審査に通りにくくなる「申し込みブラック」の状態です。

常識の範囲は金融機関3社までが理想とされています。事前審査なら4つまでが許容範囲ですが、5つは危険です。大丈夫だったという人もいるでしょうが、5つ以上は万人におすすめできる件数ではありません。

本審査も複数審査はできますが、多くても3つまでで、できれば2つには絞りたいところです。事前審査で3つ、本審査で2つなら複数審査も「申込みブラック」と判断される率は少ないと考えられます。

2-1-3.借り換えのときも複数審査は可能

住宅ローンが低金利化する局面では、借り換えによって金利を見直すことも行われていて、10年前に借りた住宅ローンを現行の金利に借り換える方が多くいます。

この借り換え時も、複数審査はもちろん可能です。

借り換えを行う際は、商品の比較や返済のシミュレーションをしっかり行った上で実行することが大切です。

また、これは予測でしかありませんが、いま住宅ローンの金利は過去最低水準に近い状態と考えれているため、これから住宅の計画をはじめる方は、将来住宅ローンを借り換える必要性はほぼないとみて間違いないでしょう。

3.住宅ローンの審査申し込みの際の必要書類

住宅ローンの審査をする際、決められた必要書類を提出しなければなりません。
必要書類は事前審査と本審査で異なります。
ここではそれぞれに必要な書類を確認しましょう。

3-1.事前審査

【事前審査に必要な書類】

  • 住宅ローン申込書 ※金融機関側で配布している申込書
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険被保険者証など)
  • 年収を確認できる資料(源泉徴収票または公的所得証明書類など)
  • 認印

銀行によって多少の違いがあるため、事前審査を行う金融機関に確認しましょう。
また、住宅ローン申込書の記載に著しい食い違いがあると、本審査にも影響しますので注意してください。

3-2.本審査

【本審査に必要な書類】

<本人確認書類・収入証明関係書類>

  • 本人確認書類
  • 住民票の写し
  • 印鑑証明書
  • 実印
  • 源泉徴収票
  • 住民税決定通知書、または住民税課税証明書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書

会社員・公務員以外の自営業者の方は「確定申告書一式」「納税証明書」、会社経営者はそれに加え「法人決算書」(全て直近3期分)が必要です。

<物件関連>

  • 工事請負契約書(ハウスメーカー、ビルダー・工務店)
  • 不動産売買契約書
  • 物件のパンフレット
  • 重要事項説明書
  • 公図
  • 測量図
  • 土地、建物の登記簿謄本
  • 適合証明書(フラット35の場合)

<確認申請・設計図書類>

  • 建築確認申請書|建築確認済証
  • 検査済証
  • 設計図書一式(建物配置図・平面図・立面図・仕様書等)
  • 住宅地図
  • 物件案内地図

本審査は住宅ローンの総合審査のようなもので、人物にプラスして、物件の担保評価額や申込者の健康状態のチェック(団信の可否)も入念にみられることになります。
※必要書類と提出時期は、各行ローン窓口にお問い合わせください。

4.住宅ローンの審査基準とは

住宅ローンの審査基準で最も重要視されるのは「返済負担率」です。

返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」のことを指します。
計算式は以下で表すことができます。

年間返済額÷年収×100

(例) 年収400万円で月8万円の住宅ローンの返済をしていた場合

【96(8×12ヶ月)万円÷400万円×100=24(%)】

この場合は「24%」が返済負担率です。

一般的に返済負担率は20%〜25%が安全圏内といわれていますが、「フラット35」の審査基準では年収400万未満は30%以下、400万以上は35%以下となっていて、やや過剰に感じるかもしれません。実はこの返済負担率には、住宅ローンだけではなくクルマや子供の教育のローン、他にもクレジットカードのローンなども含んでいる計算です。

住宅ローンは多く借りられたとして条件によっては、生活を圧迫することも考えられます。資金計画は生活の実態に合わせ、慎重に検討することがおすすめです。

4-1.本審査で重要度が高い項目

「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構のデータでは「銀行が本審査で重視度が増している項目」をグラフにしています。

参考元:「住宅金融支援機構  2017年度 民間住宅ローンの貸出動向調査結果

こちらのデータでも「返済負担率」の重視度が高いことが分かります。

また、職種や勤務先、雇用形態なども重要視する傾向にあるので、安定した仕事をしていない人は注意が必要です。

4-2.本審査で落ちる5つの理由

事前審査に通ったとしても、本審査で落とされてしまうことがあります。
住宅ローンの本審査に落ちてしまう理由は、次の5つに集約されます。

⒈信用情報に問題があった
本審査でも改めて個人信用情報がチェックされます。その信用情報に新たな滞納記録などの落ち度が見つかった場合は、ローン審査が中断され落とされる原因となります。

2.新たに借り入れをしてしまった
ローン審査中に新たな借入を行うことは基本的に御法度です。
返済負担率が変わってしまうため、基準を超えてしまう可能性もあります。
もしクルマの購入をローンで考えている方は、融資実行後に行うのがおすすめです。

3.本審査で提出した書類の記載内容が事前審査の内容と食い違っていた
事前審査で記載した書類の内容と本審査の内容が異なっていた場合、虚偽記載を疑われ審査落ちすることもあります。とくに収入は事前審査と本審査の数値が異なると、審査結果にも悪影響のため注意して記入してください。

4.不動産の担保評価割れ
土地の評価が低い農振地区やへき地での新築は、不動産の担保評価割れが生じやすくなります。ただし、担保評価割れが即融資否決になるケースは少ないので、融資担当者とよく相談することが大切です。

5.団体信用生命保険に加入できなかった
民間金融機関側では団体生命保険(団信)への加入が条件となります。
その団信の審査が下りず、住宅ローンが否決となることは比較的多い事例です。
この場合は、団信を任意加入としている「フラット35」にすることで解決できる場合があります。

4-3.審査に自信がない人は「フラット35」を検討する

審査に自信がない人におすすめしたのが「フラット35」です。
その理由は公的要素が強い「フラット35」は、住宅ローン申込者を公平な視点で扱う傾向があるからです。

前身の「住宅金融公庫(公庫ローン)」は完全な公的融資でしたが、「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関が協力して、融資制度が成り立っています。
そのため、100%民間の金融機関よりは、職種、勤務先、雇用形態に関わらず、積極的に審査に取り込んでいく考えがあります。

また「フラット35」は、物件審査の比重が高いともいわれています。以前よりは「フラット35」も少し審査が厳しくなったと聞きますが、転職して間もない方、自営業者やフリーランスに比較的入口が広いのも「フラット35」の利点です。

銀行によって審査基準が異なることもあるため相談するのも大事

色々と厳しい実情も交えて住宅ローン審査について伝えてきましたが、銀行も営利を求めて、他行より少しでも多くのローン案件を取り込みたいと考えているのは事実です。

とくに期末前は審査が緩くなることがあるといわれています。
また同じ銀行でも、支店によって審査基準が異なることもあります。

あくまで常識の範囲ですが、諦めず複数の金融機関に住宅ローンの相談・申し込みをしてみると、意外と審査が通る可能性が残されているものです。

まとめ

  • 他社から借り過ぎや支払遅延に十分注意
  • 借入可能額は返済負担率の範囲で設定する
  • 複数審査は3社までなら許容範囲内
  • 審査に自信がなければ「フラット35」がおすすめ
  • 審査基準は支店間でも異なる場合がある